深圳楼市杀疯了！
深圳楼市真的是一天一个小惊喜啊！降价都算不上什么了，现在直接把惠州那一套拿过来。这种「当年深圳开发商都看不起」的行为，如今也发生在自己身上了 。深圳龙华新房富基云珑府首付仅需0.5成，剩余的2.5成开发商直接送。楼盘位于深圳龙华中心区，位置不算太好但也绝对不差，隔壁1.2km就是龙华壹城中心。我翻看了一下这个楼盘的历史，去年12月拿的证，全都是120以上大面积为主，当时备案均价6.4万/㎡。以最小面积123㎡户型为例，总价787.2万，首付0.5成，仅需39.36万，剩余首付2.5成共196.8万由开发商送。相当于买这一套房子，首付仅需不到40万，总价590.4万，大约是原价的75折，单价约4.8万/㎡。相当于每平米降了1.6万/平米，降价幅度大约25%。这两年深圳二手房随便降个30%已经不足为奇了，但新房在备案价上能大降的还是很稀罕的。你要知道，新房本身就已经是政府限过价的，一来地方很忌讳开发商大幅降价，这会引发市场恐慌，二来开发商也害怕前期业主闹事。也许你会好奇，为什么楼盘的备案价那么高？事实上这个价格放在去年也还好，当时龙华壹城中心，二手房成交均价约7.01万/平、指导价6.8万/平。这个楼盘既是全新盘，又是改善型的产品，周边龙胜的新房也都是六万多，当时观澜都接近5万了。只是没想到深圳房价今年再次受到重挫，壹城中心的成交价已经跌到6字头，比指导价还低，房价降幅大约在30%左右。这对于周边的新盘无疑就是巨大的利空，本来龙华深圳新房项目库存量就很大，共有94个存量住宅项目，仅次于龙岗的132个。在楼市下行期间，这些房子卖不完，根本卖不完。大家只能打起价格战，最近打的最火热的就是龙华地段最好的深圳北站中洲迎玺，居然只要6万开卖，导致整个龙华其他盘都卷不动了，只能想破脑袋看看哪个优惠多，门槛低。早在去年末，同在龙华中心区附近的华侨城四海华庭就已经预计到今年的惨状，早早的就开始降价促销，开盘拿证立马88折出售，还出动了全程的销售去卖。刚开始噱头足，的确吸引到全城关注，去化效果还不错，只是一年过去了，华侨城四海华庭又回到默默无闻的状态。而这次想出首付0.5成的噱头，也不是该楼盘第一次出招了。9月份的时候龙华一新盘曾经打出“买一送一”旗号的正是富基云珑府，买一套龙华新房，送一套东莞新房首付，或者赠送大鹏的统建房。但似乎购房者并不买单，当时也没有什么热度，一直到今天的0.5成首付才换来一点关注。要我说，这个新盘就是典型的错配产品。不知道开发商怎么想的，项目所在地是实打实的刚需片区，人口密集，但富基云珑府最小面积也要120平以上，哪怕降价后，总价也要600万，有钱人看不上，普通人买不起。现在600万总价都可以看红山深圳北板块了，不少项目都降到5字头，无论是性价比还是位置都比富基云珑府好。所以我预计富基云珑府哪怕是打出0.5成首付，也不会受到购房者的热捧。毕竟以目前的市场价格来看，降价后的富基云珑府，单价4.8万才是它的真实市场水平。现在所谓的降价不过是挤泡沫而已，备案价6万多，也说明了当时官方是认可这个价格的，并且认为这是一个安全的区间。也许官方都没有想到，这一轮深圳的房价会回调得这么夸张。我们现在回过头来看，前两年的深圳楼市处于房价上升期，市场极其混乱，投资客拿着银行的钱到处炒，把房价抬到了一个虚高的位置。深圳的房价最高点是在指导价出台的那一两个月，大概是2021年1、2月左右。根据中国房价行情平台数据显示，2021年1月深圳的平均单价已达90049元，是北京的1.35倍、上海的1.45倍、广州的2.2倍，位居全国第一。看到这里你能理解为什么这一轮深圳楼市回调的最厉害了吧，当时深圳的房价已经严重偏离正常的轨迹。像光明，21年最火的时候龙光玖龙台卖到7万多，一个新开发的郊区，哪怕它是漂亮，依旧无法改变郊区的现实。最近我刷中介朋友圈，放出来的房源开始出现5字头了，整个深圳楼市这两年都在不断在挤水分。所以现在的深圳房价，与其说是大跌，不如换个说法：价值回归会更好些。其实不仅仅是深圳出现了这种现象。经常拿出来和深圳相比较的杭州，未来科技城炒到8万+同样也是虚高的地段，现在二手房降到单价5万。还有南京，虽然南京整体房价看起来比较稳，但是前两年学区房也涨的很猛，现在有的单价从七八万腰斩到三四万一平，一大批房源跌到六七年前。深圳的邻居东莞，被誉为东莞房价“领头羊”的松山湖，原价6万一平的光大锦绣山河如今仅售4.67万/㎡。万科金域松湖一期，80㎡的2房单价从近6万跌到3.4万/㎡，跌幅约40%，几近腰斩。以上房价暴跌的城市，全都是当年被投资客重仓的地方，且都集中在长三角和珠三角。所有被爆炒过的地方，统统都躲不开“价值回调”，深圳只是先行一步，当然很多城市也跟深圳一样，早就开始大跌了。只能说潮水退去后，才知道谁在裸泳。最后，乐观点看，这轮回调中，深圳几乎是全国最早开始挤泡沫的。今年的深圳楼市跌幅可以说是近十年来跌得最猛烈的，目前的市场信心和市场成交量比2008年金融危机后还差。反观深圳上一轮楼市调整2018年，当时市场起码还有刚需客撑着，现在大家都像被吓怕的地鼠一样，全都躲到洞里面去了。说真的，你问我现在的深圳房价到底了吗？我只想客观的说几点。一是深圳基本把之前涨的都跌回去了，大的泡沫已经挤得差不多了。我之前做了一张图，2020年深圳涨到最高的时候，均价8万多，现在6万多，差不多跌了2万一平，基本跌回到2019年了，把2020年涨的那一波都跌回去了。深圳这一轮的跌，是全域在跌，不管南山、福田，还是罗湖、宝安，哪个区都没逃过，而且无论普宅，还是豪宅都在跌，基本回到2019年了。你要问之后深圳还会不会再跌，我觉得空间应该也不大了，如果跌到2017、2018年的5字头价格就已经非常非常安全了。二是深圳的急跌周期已经过去了。这里可以参考香港，香港房价急跌是在1998年，差不多到2003、2004年的时候，才开始往上稳步上涨。深圳房价急跌是去年跟今年，其实已经过了急跌周期，后面大概就是一个横盘调整的过程，不会马上反弹，因为深圳现在库存还比较多，新房库存已经5万多套了。三是宏观政策走向也都已经好转了。银行也领了救房企的任务，市场最坏的时候差不多已经过去了。等经济慢慢稳定下来，很多人还是会买房的，尤其现在市场上积压着大量的改善需求。现在很多人都说，明年不一定会比今年好，人云亦云很简单，但逻辑上来说，明年肯定是比今年好的， 这也不是说，市场马上就能来个大反弹，这是不可能的。中国经济的持续震荡估计还得持续个几年的时间，现在大家要学着放平心态，学会把预期降下来，要慢慢习惯这种平淡的日子。就像GDP不可能再回到7、8个点，十几个点。不过这已经很好了，放眼全世界去看，像中国这样一个基数上百亿的大国，GDP增速5%已经相当不错了。
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