调仓！房企投资策略高度一致，集中涌向热门城市加剧“内卷”
在中国广袤大地上，星罗棋布的三四线城市，是难以被忽视的存在。这里曾诞生过轰轰烈烈的造城运动，也孕育了许多家规模房企，不少龙头企业自此发家，创造了规模庞大的商业帝国。碧桂园、恒大、美的......都曾是三四线城市发展的红利受益者。但当楼市降温，人口及产业基础薄弱的三四线城市，往往最先受到冲击。过去两年间，三四线城市商品房去化缓慢，房价也步入下行通道，那些重仓三四线的房企，正打算抽身离去。年报季期间，规模房企集体宣称要“聚焦一二线”，这其中有央国企也有民企，有深耕一二线的老将也有新兵，开发商卯足劲头，要在同一片战场重新“打天下”。一二线城市固然吸引人，人口可观、产业多元、住宅不愁销路，但也有地价高、成本高、利润薄的特点。退守一二线是稳妥的方向，但面对“僧多粥少”的局面，房企压力并不比以前小。土地市场新周期已然开启，开发商再次站到命运的抉择路口。图片摄影：任玉明规模房企扎堆一二线今天，在许多地方的城郊结合部，仍能看到模版化复制的高楼，它们静静伫立，或真切改变了当地人的居住质量，或仍在漫长的去化周期、沉淀着房企的资金成本。这是上一轮地产周期的缩影，在棚改货币化安置、政策宽松等因素刺激下，三四线城市曾经历了一波普涨。许多房企主动下沉到低能级城市，三四线土地成为民企的布局重心。但随着楼市逻辑发生变化，房企的投资布局正在深刻重构。民营房企碧桂园的变化极为典型。过去数年间，碧桂园是坚定下沉三四线的代表。比如在2021年年初，管理层还称：公司所进驻的城市市场潜力巨大，未来三四线份额将进一步提升。当时，碧桂园还在进行区域裂变，进驻了全国31个省/自治区/直辖市的289个地级市，覆盖1350个县级市/区/县。但如今，专注三四线的逻辑弱化，碧桂园的投资方向发生转折性变化。在日前业绩会上，碧桂园管理层表示，去年开始公司进行土储结构调整，因为三、四线市场稳定性或者波动性比较大。在未来一段时间，会积极参与西安、上海、宁波等高确定性市场。目前在手土储9500亿元，其中约40%为一、二线城市。从最熟悉的三四线抽身，去往竞争激烈的一二线厮杀，这是碧桂园深思熟虑的结果。碧桂园董事会主席杨惠妍在回顾2022年时称：“我们走过很多次房地产周期，这次是时间最长也是最艰难的一次。”在特殊的发展阶段，碧桂园在保安全、保交付，也在为明天做准备。另一个典型房企是美的置业。该房企也曾大力进驻三四线城市，但从2020年开始做减法，围绕长三角、大湾区、重点省会城市等布局。2021年末管理层称，集团布局的核心城市有29个，到2022年中期聚焦到25个，最新指引则是聚焦到20个以内。过去一年，美的置业未发力土地增量，而是专注于土储换仓、汰劣存优。对量级高城市的土储，增加股权比例的收购、提升权益；量级差城市的土储，则从合作项目中退出。面对2023年的土地市场，管理层更是慎之又慎，称“绝对不会多点开花”。曾经受益于三四线的房企，都在谋划抽身，这代表了行业发展的风向。除了碧桂园、美的置业，近期保利、龙湖、金地、招商、建发、绿城等房企，都集体重申要聚焦一二线城市。保利方面称，当下城市分化特征延续，经济基础好、人口净流入的核心城市恢复速度更快、而三四线城市依然处于弱势，公司坚持核心城市深耕战略，聚焦珠三角、长三角等城市群。龙湖将投资主线放在20个主力城市和14个机会城市，重点是北京、上海、杭州、成都、合肥、苏州、南京、西安等，并聚焦在这些城市的核心区域，以确保周转率和利润率。招商蛇口的投资逻辑可概括为“五好”，即城市好、政策面好、项目好、团队好、区域好，今年将聚焦在有市场需求的地方，产业基础、人口流入、发展空间比较大的城市。中指研究院企业研究总监刘水表示，一二线城市产业基础较强，医疗、文化等设施配套条件较好，有持续的人口流入，房地产需求支撑强劲。在房地产深度调整阶段，全国化布局的房企优化布局，更多聚焦在一二线城市，三四线城市则有本土企业在深耕。同策研究院研究总监宋红卫认为，房企投资战线正在收缩，回归一二线城市迹象明显。城市分化背后，是经济基本面和购房人群需求巨大差异，经济基本面好，有人口流入，且有产业支撑的城市，房地产市场韧性较强，发展潜力较大，这也是房企当前聚焦的区域。“僧多粥少”市场内卷是坚守三四线还是一二线，如果说房企以前对此有争议，当下则达成了空前一致。但是，齐齐扎堆一二线，势必引发激烈的市场竞争，真正扎稳脚跟并不容易。近期，土拍市场急剧分化，低能级城市不温不火，核心城市地块却引发了激烈争抢。比如3月23日，北京土拍上演抢夺大戏：42家房企争抢朱辛庄一地块，摇号中签率仅2.38%。最终，上海大华以12.955亿+溢价率15%竞得。再如4月6日，青岛2023年首轮土拍，崂山区张村河地块共吸引了9家房企及联合体报名，经过半个多小时136轮的竞价，触及最高地价20.55亿元，最终成交楼面价为21045元/平方米，成为青岛主城区的“新地王”。面对这一局面，多家房企直言在核心城市拿地困难、摇不到号。绿城方面称，2021年下半年开始，公司把投资策略聚焦到了中心城市，但今年来这种打法开始变得困难。“大家都明白了，三四线城市去化比较困难，中心城市核心地段还是卖得比较好，所以都一拥而上到核心城市，比如上个月我们在杭州拍地，最多的一块地有60多家房企参与摇号，在这种背景下，在核心城市拿地就比较困难。”该集团称。万科也表示，当前市场分化和复苏回暖并存，这需要集团对投前的论证和研究更加充分。今年以来，投资聚焦在一些核心城市、核心区域，但由于出让条件的原因，集团获取的几率并不是很大，正在研究差异化的投资策略。碧桂园也透露，核心城市的土拍主要通过公开招拍挂进行，目前已参与北京、南京、成都、杭州、合肥等多个城市的土地竞争，但这类中签率比较低，还没有获取相应土地。对此，部分房企的选择是，在核心市场保去化、保安全，如果市场形势好转，便择机在低能级市场布局。绿城管理层解释称，用同样数额的钱买贵的地，货值就小；买便宜的地，货值就大，如果每个货值的利润一样的话，肯定是买地价低的利润更多。因此，绿城首先要在核心城市做底仓式的投资，但这可能“吃不饱”，所以有可能在相对安全的区域做精准投资，三四线城市、一二线城市边缘地区(非核心地块)的吸引力也很大。重仓一二线的建发也表示，除了好的一二线城市地块，对符合改善性需求的三四线的土地也会加强拓展，特别是较为熟悉和有把握的福建省乃至长三角区域。归根到底，房企投资结构调整，是一个动态的过程、并非一蹴而就。一方面，随着楼市温度的变化，择机进驻市场较好的城市；同时，以过往布局为基础，循序渐进进行换仓。但从大趋势上看，规模房企逐步退出三四线城市，已是既定方向。克而瑞数据显示，2020年之前，三四线土地成交规模始终保持正增长，在2017、2018形成出让高峰，但2021年出现拐点，2021年、2022年三四线成交建面同比分别下跌23.8%和37.8%。百强企业投资退潮速度更快，2022年百强房企在三四线拿地建面仅占31%，较上年下降20个百分点。在市场持续走弱、企业资金紧张等多重因素影响下，过去两年三四线城市的土地市场遭遇“滑铁卢”。过半数三四线成交量连续两年同比下滑，且整体规模回到2016年、2017年以前。仅有少数三四线城市如东莞、台州、温州、芜湖、泉州等，土地投资仍有一定热度。克而瑞认为，在保证现金流的大方向下，企业投资仍将以谨慎为主，高能级城市将是争夺的主战场。三四线的投资会愈发分化，首先是长三角、大湾区的三四线，受到城市群辐射的利好，可以看高一线；大多数人口流出、产业无支撑的三四线土地，或将出现无人问津的现象。未来三四线土地投资会持续低位，房企在三四线投资退潮仍将延续。
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