溢价率“四连升”、多城冷热不均房企发力补仓优质地块
进入2023年，土地市场热度渐升，截至4月份，全国主要地级市土地溢价率实现“四连升”，但“分化”仍是土拍市场关键词。从拿地企业来看，央企国企仍是主力，重点城市拿地金额TOP10房企中有半数以上为央企国企。值得关注的是，民营房企有回归的趋势。其中，4月份龙湖在上海、杭州、长沙以41亿元拿下3宗地，碧桂园通过摇号以28.3亿元竞得杭州滨江浦沿地块。那么，一、二线城市土拍热度能否延续？拿地企业将会呈现怎样的趋势？今年前4个月全国主要地级市土地溢价率实现“四连升”。资料图片民营房企回归土地市场今年前4个月，百强房企拿地投资额虽然仍未追平去年同期数据，但是降幅继续收窄。据中指研究院的数据统计，1-4月份，TOP100企业拿地总额3150.1亿元，拿地规模同比下降13.1%，降幅环比收窄1.88个百分点，华润置地、建发房产、万科占据新增货值榜单前三位。其中，华润置地以累计新增货值503亿元占据榜单第一；建发房产、万科紧随其后，累计新增货值规模分别为418亿元和337亿元。目前，央企国企参与拿地的热情较高。从中指研究院发布的重点城市拿地金额TOP10房企来看，央企国企仍是主力。华润置地、万科、绿城、保利发展等全国性龙头企业仍在多个重点城市广泛布局，重点城市拿地金额TOP10房企中有半数以上为央企国企，这与稳健型央企国企的资金状况相对较好有直接关系。而在民营企业中，坤和集团占据了杭州市拿地金额榜首。与此同时，以今年首轮上海土拍为例，参拍的50余家企业中虽然有近20家民企，但19宗地块中有14宗均被国企和地方国资竞得。此外，截至4月底，2023年北京住宅用地央企国企拿地金额占比近七成；民企中，京东、大华获取地块，民企拿地力度整体来看仍在低位。从诸葛数据研究中心发布的4月份房企权益拿地金额TOP15榜单来看，华润置地时隔1月重回榜首，4月份总权益拿地金额为209.5亿元，该笔土地投资资金注入了广州4宗、上海及长沙各1宗地块中，可见华润置地对于一线及热点二线城市的布局意愿颇高。此外，万科以75.57亿元位居权益拿地金额第三。不难发现，4月份热点城市密集拍地，优质地块频频涌现，品牌头部房企的出手更显“阔绰”。值得关注的是，在土地市场民营房企稳步回归。对于民企投资的积极性在复苏，克而瑞分析认为，此前拿地积极的民企如龙湖、滨江、伟星等持续在深耕的城市拿地。4月，龙湖在上海、杭州、长沙以41亿元拿下3宗地；滨江则继续深耕杭州；伟星继2月份杭州拿地后，再次竞得萧山区一宗地块，且在合肥土拍中，报名多达7宗地，并在竞品质中竞得高新区地块。此外，本土民企紧抓“捡漏”机遇，参与到摇号中，坤和、天阳等多家民企在大本营均有所斩获。值得注意的是，碧桂园时隔9个月首次在集中供地拿地，通过摇号竞得杭州滨江浦沿地块，总价28.3亿元，也是4月杭州土拍成交价最高的地块。2022年-2023年4月50家代表房企每月拿地总额数据来源：CREIS中指数据、中指地主。数据范围：包含招拍挂权益土地及收并购土地。“分化”仍是土拍市场关键词事实上，今年以来，不同城市冷热不均仍然明显，“分化”仍是土拍市场关键词。根据中指研究院统计，1-4月份，非核心一、二线城市土拍市场仍以底价成交为主，如郑州在首轮土拍中推出11宗地块，其中10宗底价成交；长春推出8宗地块，其中7宗底价成交。当前市场热度仅限于部分高能级城市，三、四线城市的房地产市场恢复难度仍较大。相比之下，长三角多个城市土拍热度持续回温。4月份，上海一次性推出19宗涉宅用地，拍地总金额近519亿元，平均溢价率7.3%，头部房企回归积极补仓，共吸引超50家房企竞拍，为近六年最多。另外，杭州市、合肥市和无锡市三大长三角核心城市也在本轮集中供地中累计成交金额近370亿元，杭州市12宗地块仅花费50分钟就全部出让，合肥土拍的参与房企总数超60家。2023年以来，除了上述长三角四城，南京市、苏州市、宁波市等核心板块土地同样竞争激烈，竞拍至地价上限。值得注意的是，在市场升温之下，北京地块土拍规则升级，竞拍规则有所收紧。新规则要求，禁拍企业范围由“同一企业及其控股的各个公司”向上溯源到“同一集团成员企业”，有利于促进市场公平竞争。2023年以来，北京土拍情绪相对较高，特别是3月23日成交的昌平区朱辛庄地块创出参拍企业数量新高，吸引42家房企参与摇号，其中有些参拍公司虽然不属同一企业，向上追溯属于同一集团，一定程度上提高土地摇号中签率。土拍市场的分化还表现在流拍上。据诸葛数据研究中心信息显示，流拍率方面，4月一线城市继续保持高效的出让姿态，仍无流拍地块；二线城市流拍率虽然4月份较上月上升1.22个百分点，但整体仍处于相对较低水平，低于去年同期6.61个百分点；三、四线城市流拍率仍居高位，环比下降0.92个百分点，较去年同期上升2.28个百分点。一、二线城市土拍热度或将延续自去年5月起，土地溢价率高位回落，去年9月进入低位水平。进入2023年，土地市场热意渐增，截至4月，全国主要地级市土地溢价率实现“四连升”。据诸葛数据研究中心信息显示，4月全国主要地级市溢价率为7.95%，环比上升1.04个百分点，同比上升2.43个百分点。对此，诸葛数据研究中心分析人士认为，这是由于楼市交易端稳步恢复，房企补仓情绪增加。此外，金融政策持续支持房企融资，资金流稍有改善，房企拿地机会随之增加。预计接下来，品牌头部房企的拿地活跃度仍将较高，民营房企稳步回归，地方城投类企业的身影将逐渐消退。对于未来的土地市场，克而瑞分析，在优质地块“僧多粥少”的情况下，土地市场竞争仍将加剧，以摇号或竞品质为主的土拍方式，会影响房企的投资策略，同时也给中小房企带来机遇。克而瑞指出，综合而言，当前土地市场热度延续性显著好于新房市场，虽然整体呈现点状回暖、城市分化的格局，但土地的火热一定程度上提振了市场信心，加快了投资以及销售的传导效应；预计接下来一、二线土拍热度仍会惯性延续，优质地块依旧是房企补仓拿地的竞争点。新京报记者 袁秀丽编辑 杨娟娟 校对 刘越
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